Liebhaverboliger: et marked med sine egne regler

Ordet liebhaveri bliver brugt i flæng i boligannoncer, men det egentlige liebhavermarked er noget andet end blot dyre boliger. Det er boliger, der er så særlige, at der ikke findes et sammenligneligt marked: den fredede købmandsgård, huset på klinten, arkitektens eget hus, byens palævilla.

Det marked fungerer efter andre regler, og det er værd at kende dem, uanset om man køber eller sælger.

Prisen er et forhandlingsoplæg

Almindelige boliger prissættes ud fra sammenlignelige salg. Liebhaverboligen har per definition ingen sammenlignelige, og prissætningen bliver derfor delvist et kvalificeret gæt.

Konsekvensen ses i statistikkerne: større afstand mellem udbudspris og salgspris, og langt større spredning. En liebhaverbolig kan sælges markant under udbudsprisen efter to år, eller over den efter to uger, hvis to af de rette købere dukker op samtidig. Sælger man, skal man psykologisk indstille sig på, at prisen først findes i mødet med den rigtige køber.

Tiden er en anden

Liggetider på et til tre år er ikke usædvanlige og siger ikke nødvendigvis noget om boligen. Der findes måske ti reelle købere i landet til netop dette hus, og salget handler om at være til salg, når en af dem leder.

Det kræver en anden salgsstrategi: tålmodighed, vedligeholdt præsentation, hjemmet skal se godt ud i år to også, og somme tider diskret salg uden offentlig annoncering, hvor mægleren aktiverer sit netværk i stedet. Det lyder eksklusivt, men det er reelt bare målrettet markedsføring til en lille målgruppe.

Køberens perspektiv

Som køber på liebhavermarkedet har man én stor fordel: tiden arbejder ofte for én. En bolig med to år på bagen har en sælger, der er mere forhandlingsvillig end udbudsprisen antyder.

Men der er også fælder. Unikke boliger har unikke omkostninger: fredede eller bevaringsværdige huse har dyre og regulerede vedligeholdelseskrav, stråtag koster i forsikring, store grunde koster i pasning. Og den dag, man selv skal sælge, gælder de lange liggetider én selv. Køb aldrig liebhaveri med en kort tidshorisont eller en økonomi, der kræver hurtig exit.

Vurderingen er svær, brug flere øjne

Ved almindelige handler er en mæglervurdering rimeligt præcis. Her bør man indhente flere, gerne fra mæglere med dokumenteret erfaring i netop denne type ejendom, og forvente spredning. En bygningssagkyndig med speciale i den relevante konstruktion, bindingsværk, stråtag, fladt tag fra 60'erne, er tilsvarende vigtigere end normalt.

Det praktiske

Sælger man, vælges mægler efter track record med lignende ejendomme, ikke efter laveste salær, netværket er varen. Køber man, forhandler man roligt, regner vedligeholdelsen ærligt og køber kun det, man har tænkt sig at blive i mange år.

Liebhaveri belønner dem, der har tid, og straffer dem, der har travlt. På begge sider af bordet.