Hvad er din bolig egentlig på? Sådan finder du det rigtige tal

Det første spørgsmål, alle stiller om en bolig, er "hvor stor er den?". Det andet spørgsmål, ingen rigtigt forstår, er "hvad mener du med stor?". For der er nemlig flere svar, og de kan ligge 10-15 kvadratmeter fra hinanden.

Det er ikke noget bedrageri. Det er bare, at Danmark har flere officielle måder at angive areal på, og de bruges i forskellige sammenhænge.

BBR-arealet er det officielle

Når du slår din bolig op på ois.dk eller modtager en BBR-meddelelse, ser du BBR-arealet. Det er det areal, kommunen har registreret, og det danner grundlag for ejendomsvurderingen og dermed din ejendomsskat.

BBR-arealet er bruttoareal, hvilket betyder at vægge og skillevægge tæller med. Det er det største af de tal, du støder på.

I praksis er BBR-arealet ikke altid helt korrekt. Mange ældre boliger har målerregistreringer, der stammer fra 70'erne eller 80'erne, og senere ombygninger er ikke altid blevet opdateret i registret. Hvis dit BBR-areal afviger meget fra hvad du selv kan måle dig frem til, kan det være en god idé at kontakte kommunen.

Nettoareal er det du faktisk kan bruge

Nettoarealet, også kaldet boligareal, er det BBR-areal minus tykkelsen af vægge og skillevægge. Det er det areal, du reelt kan stille møbler på.

For en typisk lejlighed udgør væggene 8-12 procent af bruttoarealet. En lejlighed på 85 kvadratmeter brutto har altså omkring 75-78 kvadratmeter netto. Det er en forskel der i hverdagen kan have stor betydning, især hvis du leder efter plads til et bestemt møbel.

Når mæglere lægger en bolig til salg, skal de oplyse boligarealet ifølge BBR, men de må gerne supplere med nettoareal. Det gør de typisk ikke, fordi det får boligen til at virke mindre.

Hvorfor du bør lave din egen opmåling

Hvis du planlægger at sælge, renovere eller blot vil vide hvor stor din bolig egentlig er, så lav en opmåling selv. Det tager 30 minutter med et laserafstandsmåler, og du får et tal du kan stole på.

Mål hvert rum for sig. Tag længden og bredden ved indvendige vægge. Multiplicer dem, og du har rummets nettoareal. Læg rummene sammen, og du har boligens nettoareal. Hvis du vil sammenligne med BBR, så tilføj cirka 10-12 procent for væggenes tykkelse.

Når du sammenligner med BBR-tallet, ser du om der er afvigelser. Mindre forskelle på 2-3 kvadratmeter er normale. Større afvigelser kan tyde på, at registreringen er gammel eller forkert.

Skråvægge tæller på en bestemt måde

Mange boliger har skråvægge, især i tagetager og i ældre huse. Skråvægge gør beregningen mere kompliceret, men der er en regel der gør det overskueligt.

Areal under skråvægge tæller med, hvis loftshøjden er mindst 1,5 meter. Det betyder at en del af gulvet under hældningen ikke tæller med i boligarealet, selvom du godt kan stå på det. I praksis betyder reglen, at lofthøjden måles 1,5 meter fra væg-gulv hjørnet, og det udgør grænsen.

Hvis du tegner en plantegning og vil have et præcist areal, er det vigtigt at notere skråvægge separat. Mange programmer kan håndtere det, men det kræver at du indtaster højderne korrekt.

Hvad med kælder og loft?

Kælderrum tæller med i bruttoarealet, men ikke i boligarealet, medmindre de er godkendt til beboelse. Det samme gælder uudnyttede loftrum. Hvis du har et udnyttet loft med tilstrækkelig loftshøjde, skal det indberettes til BBR for at tælle som boligareal.

Det er værd at tjekke for boligens egen sags skyld. Et godkendt loftværelse kan betyde meget for ejendomsvurderingen og dermed forsikringssummen.

Det praktiske ved selv at måle

Den hurtigste metode er at tage en laserafstandsmåler og gå systematisk gennem boligen. Start ved hoveddøren, og arbejd dig igennem til alle rum er målt. Skriv målene direkte ind i et online plantegningsværktøj eller på et stykke ternet papir, hvis du foretrækker analogt.

Når du tegner samtidig, opdager du hurtigt, om der er mål der ikke passer. To rum kan ikke ligge ved siden af hinanden hvis deres samlede længde er længere end ydervæggen. Det er denne slags krydstjek, der gør den endelige plantegning præcis.

Vil du i gang nu, så [start direkte i editoren](/editor). Det er gratis, og du har et arbejdsdokument klar, så snart du har målt det første rum.