Korttidsudlejning: reglerne for Airbnb-udlejning i Danmark

At leje sin bolig ud, mens man selv er i sommerhus, er blevet en folkesport, og skattereglerne er faktisk blevet venlige. Men jeg har set nok sager til at vide, hvor folk snubler: det er sjældent skatten, der vælter læsset, det er foreningen, udlejeren eller forsikringen. Lad os tage reglerne i den rækkefølge, de kan stoppe dig.

Må du overhovedet leje ud?

Ejer du et hus, bestemmer du selv. Bor du i ejer- eller andelslejlighed, skal du forbi vedtægterne først: mange foreninger har vedtaget begrænsninger eller forbud mod korttidsudlejning, og generalforsamlingen kan lovligt stramme reglerne. Et forbud i vedtægterne trumfer enhver platformsprofil, og bestyrelser håndhæver det i stigende grad med advokatbreve. Er du lejer, er sagen endnu skarpere: fremleje gennem en platform uden udlejers samtykke er misligholdelse, der kan koste dig lejemålet. Tjek altså papirerne, før du tager billeder af stuen, reglerne minder om dem, du kender fra andre beslutninger i ejerforeningen.

70-dages-reglen

Udlejer du din helårsbolig, mens du selv bor der eller er bortrejst, må du højst leje ud 70 dage om året, når udlejningen sker gennem en platform, der indberetter lejeindtægten automatisk til Skattestyrelsen. Kommunen kan hæve loftet til 100 dage, men det er undtagelsen. Udlejning uden automatisk indberetning er begrænset til 30 dage i de fleste større byer. Overskrider du grænserne systematisk, nærmer du dig erhvervsmæssig udlejning og i byerne et muligt brud på bopælspligten, og det er en sag, kommunerne faktisk forfølger.

Skatten: bundfradraget gør det enkelt

Skattemodellen er gavmild, når platformen indberetter: du får et bundfradrag på godt 34.000 kroner om året (2026-niveau) i lejeindtægt, og af det, der ligger over fradraget, beskattes kun 60 procent som kapitalindkomst. Lejer du ud for 50.000 kroner på et år, betaler du altså kun skat af 60 procent af cirka 16.000 kroner, i praksis ofte 3.000-5.000 kroner i skat. Uden automatisk indberetning falder bundfradraget til omkring 12.000 kroner, endnu en grund til at holde sig til de store platforme. Fradraget dækker alt: du kan ikke samtidig trække el, varme eller rengøring fra.

Forsikring og praktik

Din indboforsikring dækker som udgangspunkt ikke skader forvoldt af betalende gæster, og husforsikringen kan have undtagelser ved erhvervslignende brug. Platformenes egne garantiordninger hjælper, men de er ikke en forsikring med dansk ankenævn bag. Ring til dit selskab, og få svaret på skrift, det opkald tager ti minutter og kan være forskellen på fuld dækning og en afvist skade på 80.000 kroner efter en uheldig weekend.

Det praktiske

Tjek i rækkefølge: vedtægter eller lejekontrakt, dagsloftet i din kommune, forsikringen. Hold dig under 70 dage, lad platformen indberette, og gem en simpel kalender over udlejningsdøgn, det er dig, der skal kunne dokumentere antallet. Læg et realistisk niveau for pris og slid, en lejlighed, der lejes ud 60 døgn om året, skal males oftere. Gjort rigtigt er korttidsudlejning en skattevenlig sidegevinst, gjort skødesløst er det en konflikt med naboer, forening og forsikring på samme tid.